월세 세금 계산기

월세 수입 세금 완전 정리

내가 월세로 살아도 상관없습니다

가장 많이 오해하는 부분입니다. 본인이 세입자인지는 과세 판정에 전혀 영향을 주지 않습니다. 전세로 살든 월세로 살든, 판정 기준은 부부합산 보유 주택 수와 기준시가 둘뿐입니다.

월세 살면서 집 한 채를 월세 놓는 경우도 1주택자입니다. 그 집 기준시가가 12억 원 이하라면 월세 수입은 비과세이고, 신고 의무도 없습니다.

주택 수별 과세 기준

기준시가는 시세가 아니라 공시가격입니다. 시세보다 낮게 잡히므로 실제로는 상당히 여유가 있습니다. 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.

주택 수를 셀 때 소형주택은 빼고 셉니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택이 여기 해당하며, 2026년 12월 31일까지 적용되는 특례입니다.

보증금에도 세금이 붙는 경우

보증금은 돌려줄 돈이라 원칙적으로 소득이 아닙니다. 다만 3주택 이상이면 보증금을 굴려 이자 수익을 얻는다고 보고 일부를 수입으로 간주합니다. 이것이 간주임대료입니다.

간주임대료 = (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 3.1%

3.1%는 정기예금이자율로, 2025~2026년 귀속에 적용되는 값이며 매년 개정됩니다. 보증금 합계가 3억 원 이하면 간주임대료는 0원입니다.

예를 들어 3주택자가 보증금 5억 원을 받고 있다면 (5억 − 3억) × 60% × 3.1% = 372만 원이 수입에 더해집니다.

2026년 귀속부터는 기준시가 12억 원을 넘는 주택 2채를 보유하고 보증금 합계가 12억 원을 넘는 경우에도 간주임대료가 과세됩니다. 이 계산기는 주택 수 기준만 반영하므로, 해당하신다면 국세청에 확인하세요.

분리과세와 종합과세 중 고르기

주택임대 총수입이 연 2,000만 원 이하면 두 가지 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.

분리과세가 항상 유리한 것은 아닙니다. 세율이 14%로 고정이라, 다른 소득이 적어 한계세율이 6% 구간인 사람은 종합과세가 더 쌉니다. 반대로 연봉이 높아 한계세율이 24%를 넘으면 분리과세가 확실히 유리합니다.

기본공제 200만 원에는 조건이 하나 붙습니다. 임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만 원 이하일 때만 받을 수 있습니다. 연봉이 어느 정도 있으면 이 공제가 사라지므로 계산이 달라집니다.

등록임대주택의 혜택

세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자등록을 모두 하고 임대료 증액 제한 같은 요건을 지키면 필요경비율이 60%로, 기본공제가 400만 원으로 올라갑니다.

다만 등록하면 의무임대기간이 생기고 임대료를 5% 넘게 올릴 수 없습니다. 중도에 요건을 어기면 감면받은 세금을 추징당합니다. 세금만 보고 정할 문제가 아닙니다.

신고는 언제 어떻게

과세 대상이면 이듬해 5월 1일부터 31일까지 종합소득세를 신고합니다. 홈택스에서 직접 할 수 있고, 국세청이 종합·분리과세 예상세액 비교 서비스도 제공합니다.

수입금액이 연 2,000만 원을 넘으면 사업자등록 의무도 생깁니다. 임대 개시일부터 20일 이내에 신청해야 하며, 하지 않으면 수입금액의 0.2%가 가산세로 붙습니다.

자주 묻는 질문